賃貸アパートの売却が知りたい人
「賃貸アパートを相続したが売却を考えています。どんな売却方法があるのか、あと不動産会社の選び方があれば教えてください。」

こういった疑問にお答えします。

✓本記事の内容

この記事を書いている私は、不動産歴18年ほど。その中で相続歴は10年ほどの行政書士です。

よくある質問で「賃貸アパートを相続したが売却の方法や不動産会社の選定方法があれば知りたい」という疑問があります。その疑問を順番に解決していきましょう。

賃貸アパートの売却での売却方法や不動産会社選びが分かります。【売却に関する知識を身につけましょう】

状況により適切な売り方を選択しましょう

上記のとおり

ここから詳しく解説していきます。

その①：賃貸アパートの売却方法をチェック（大きく分けて２種類です）

アパートの売却方法は、大きく分けて以下の2種類があります。

それぞれメリット・デメリットが存在する上、状況によっては売り方が限られるケースも少なくありません。

事前にそれぞれの売却方法を理解しておき、状況に応じて適切な売り方を選択できるようにしておきましょう。

• オーナーチェンジで売り出す

オーナーチェンジは、入居者との賃貸借関係はそのままに、オーナー権を売買する方法です。

アパートが完全な空き物件になったタイミングで売るケースはそこまで多くなく、既存の入居者を退去させるのは簡単なことではないので、実際はオーナーチェンジの方法で取引されるケースが多いです。

また、この方法は、入居者が支払う家賃収入で収益を上げることを目的とした人が買い手となり、入居者がいる場合は購入後すぐに収益が見込まれるという買い手側のメリットがあります。

【オーナーチェンジで売り出すときのメリットとデメリット】

買主が満室マンションのオーナー権を承継したら、引き渡し日から家賃の受取がすぐに可能になりますので、入居募集などのコストをかけず、簡単に収益化することができます。

一方で、入居者のいる部屋は内覧で内装の確認が出来ないので、いざ部屋の状態を確認したら劣化が激しかったという可能性も十分にあります。

また、買主はレントロールという不動産の賃貸借条件一覧表を参考にしますので、この表の内容により高く売れるかの判断基準となりますのでご注意ください。

• 入居者立ち退き後に売り出す

アパートの入居者を退去させた後に全て空室のアパートを売却する方法です。

買主が投資目的だけでなく、場合によっては自らが居住することや建て替えを目的としているため、オーナーチェンジで売り出すよりも買い手がつきやすい傾向にあります。

しかし、この方法で売り出す場合は、入居者に退去してもらう必要があり時間もかかりますので、早めの売却計画が必要です。

【入居者立ち退き後に売り出すときのメリットとデメリット】

人気エリアにあれば、建物に魅力がなくても更地にすれば個人・法人を問わず多くの方に購入してもらえる可能性が高くなります。

一方で、アパートの住民の立ち退きには高額な立ち退き料の支払いが必要になる他、立ち退きを要求してもそれが認められる保証はないのでご注意ください。

その②：賃貸アパートの売却の不動産会社選びについて（５つのポイントがあります）

アパートの売却は、規模が大きいため個人間の売買はほとんどありません。

基本的には不動産会社が介入し、業者に直接売却することも多いです。

スムーズに売却するには不動産会社の選別も重要であり、利用先の違いによって売却の「手間」や「コスト」、場合によっては「売却金額」も異なります。

また、不動産会社選びでは、売却を任せる担当者が信頼できる人物であるかが大切です。

査定価格を大げさに誇張せず、その評価額となった理由を誠実に説明してくれる方であれば信頼できます。

担当者とはアパートの引き渡しまで付き合うことになるため、性格が合うかどうかも考えて選んでください。

上記ポイントを解説していきます。

まとめ：賃貸アパートの売却の利益を最大化にさせましょう

ポイントをまとめます。

アパートの売却方法でどちらを選ぶかは、土地の立地・アパートの築年数・空室率などから考えましょう。

駅や学校といった施設から近い土地や築浅のアパート、または入居者が多い状態であれば、オーナーチェンジで売り出す方がおすすめです。

しかし入居者が少なく、築年数が古いアパートであれば入居者立ち退き後に売り出す方をおすすめします。

実際のアパート売却に踏み出すためには、信頼できる不動産会社を選ぶ必要があります。

アパートの売却を成功させるために物件価格の査定や仲介売却を依頼する不動産会社の選定、買い手とのマッチング、売買契約、引き渡し、税金の特例まで分からないことがありましたら当事務所にお問い合せやご相談下さいませ。

何卒よろしくお願い申し上げます。